Nem toda transferência patrimonial constitui uma liberalidade, e é precisamente essa distinção que delimita o alcance do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD). Previsto no art. 155, I, da Constituição Federal, o tributo alcança apenas a transmissão gratuita de bens ou direitos, por herança ou doação. O usufruto, direito de usar um bem alheio e de aproveitar seus rendimentos, costuma ser constituído por doação, mas também pode nascer de forma onerosa, como na compra e venda bipartida, em que uma pessoa adquire a nua-propriedade e outra o usufruto, ambas mediante pagamento.

Historicamente, os Estados divergiram sobre a incidência do ITCMD na extinção do usufruto, quando o nu-proprietário passa a reunir a propriedade plena. Em janeiro de 2026, a Lei Complementar nº 227 estabeleceu normas gerais sobre o imposto e previu, em seu art. 150, II, a não incidência nos casos em que a extinção resulte na consolidação da propriedade sob a titularidade do instituidor do direito.

A redação, contudo, deixa sem resposta uma pergunta relevante: se nem mesmo a consolidação da propriedade nas mãos de quem instituiu o usufruto justifica a cobrança do imposto, como poderia a extinção de um usufruto adquirido mediante pagamento, sem qualquer liberalidade em sua origem, dar ensejo a um tributo que pressupõe justamente a gratuidade?

A opção do legislador parece refletir a própria natureza do instituto. A extinção do usufruto, a rigor, não representa nova transmissão patrimonial, com o seu fim, o proprietário volta a reunir as faculdades de usar, gozar, dispor e reaver o bem, previstas no art. 1.228 do Código Civil, que haviam sido apenas temporariamente destacadas em favor do usufrutuário. Sob essa perspectiva, não haveria transferência de bens ou direitos capaz de justificar nova tributação, especialmente considerando que o art. 110 do Código Tributário Nacional impede a ampliação do alcance do imposto para além das hipóteses previstas na Constituição.

Esse raciocínio parece aplicável também ao usufruto constituído onerosamente. A ausência de previsão expressa na LC 227/2026 não deveria ser interpretada como autorização para a cobrança, na medida em que a não incidência decorre da própria natureza da consolidação, e não propriamente de um benefício concedido pela lei. Se o imposto não incide nem mesmo quando a propriedade se consolida em favor de quem instituiu o usufruto, há fortes argumentos para sustentar que também não deveria incidir quando esse direito foi adquirido mediante pagamento.

Além disso, a constituição onerosa do usufruto sobre imóvel já se sujeita ao Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). De competência dos Municípios, nos termos do art. 156, II, da Constituição Federal, esse imposto incide sobre a transmissão, entre pessoas vivas e mediante pagamento, de imóveis e de direitos reais a eles relativos, como o usufruto. Considerando que a Constituição reserva ao ITBI as transmissões onerosas e ao ITCMD as gratuitas, a exigência do ITCMD na extinção desse usufruto implicaria, em tese, tratar como gratuito um negócio cuja onerosidade foi reconhecida pelo próprio poder público quando da cobrança do ITBI.

Essa linha de entendimento tem encontrado respaldo no Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. Ao interpretar o art. 4º, II, “b”, da Lei Estadual nº 8.821/1989, o Tribunal tem entendido que a extinção do usufruto somente configura fato gerador do ITCD quando o usufruto tiver sido constituído no contexto de uma doação. Em agosto de 2026, a 21ª Câmara Cível deferiu liminar para suspender a exigibilidade do imposto sobre a extinção de usufruto adquirido por compra e venda bipartida (Agravo de Instrumento nº 5230781-18.2026.8.21.7000), e a 1ª Turma Recursal da Fazenda Pública fixou a tese de que a extinção do usufruto, quando a nua-propriedade foi adquirida onerosamente, não configura fato gerador do ITCD (Recurso Inominado nº 5043215-81.2025.8.21.0008). Trata-se, contudo, de entendimento ainda em construção, sem posicionamento dos Tribunais Superiores sobre a hipótese específica.

Importa destacar, ainda, que a onerosidade do negócio deve estar devidamente demonstrada. Embora o TJRS exija elementos concretos para caracterizar eventual doação dissimulada, afastando presunções baseadas apenas em circunstâncias pessoais das partes, recomenda-se que a escritura, os comprovantes de pagamento e o recolhimento do ITBI estejam devidamente documentados, a fim de reduzir o risco de questionamentos por parte do Fisco. Também é necessário acompanhar a adaptação das legislações estaduais às normas gerais da LC 227/2026.

Em síntese, a LC 227/2026 representa um avanço ao afastar expressamente o ITCMD na extinção do usufruto, mas a ausência de menção ao usufruto adquirido onerosamente mantém o tema em aberto. Há bons fundamentos para sustentar que, não havendo liberalidade na origem nem transmissão na extinção, o imposto não deveria ser exigido, embora a questão ainda não esteja pacificada. Por isso, o acompanhamento jurídico especializado permanece relevante para avaliar a origem do usufruto, reunir a documentação adequada e definir a melhor estratégia diante de eventual cobrança.

Por Vitória Castro

A holding patrimonial consolidou-se como uma das ferramentas mais utilizadas por famílias e empresários para organizar o patrimônio, planejar a sucessão e proteger bens imóveis. Um dos argumentos mais repetidos na hora de estruturar essas sociedades é a imunidade constitucional do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) na integralização de capital social. Ocorre que essa imunidade nunca foi tão simples quanto parece, e um caso em julgamento no Supremo Tribunal Federal pode mudar profundamente essa realidade.

A regra da imunidade e a exceção que gera insegurança

A Constituição Federal, em seu art. 156, §2º, inciso I, estabelece que não incide ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. Em termos simples: quando o sócio transfere um imóvel para a empresa como forma de pagar a sua participação no capital social, não deveria haver cobrança do imposto. Até aqui, a regra parece clara e favorável a quem pretende transferir um imóvel para uma holding em troca de quotas ou ações.

O ponto de instabilidade está na parte final do mesmo dispositivo, que ressalva a imunidade quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda de bens imóveis, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil. Essa exceção foi regulamentada pelos arts. 36 e 37 do Código Tributário Nacional, que definem como se apura essa preponderância, e é justamente o alcance dessa ressalva que o STF foi chamado a definir. Pelo CTN, a atividade é considerada preponderante quando mais de 50% da receita da empresa vem dessas operações. É aí que está a armadilha: a holding patrimonial típica, criada para receber e administrar os imóveis da família, normalmente vive dos aluguéis desses imóveis. Ou seja, justamente a estrutura que buscava a imunidade é a que corre o risco de perdê-la.

O que está em julgamento no Tema 1.348

O Recurso Extraordinário 1.495.108, com repercussão geral reconhecida como Tema 1.348, discute se holdings e demais empresas cuja atividade preponderante é imobiliária também têm direito à imunidade de ITBI na integralização de capital, ou se a ressalva constitucional afasta esse benefício nesses casos.

O julgamento foi retomado em plenário presencial em 2 de setembro de 2026 e teve continuidade em 16 de setembro, quando foi suspenso por pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes. Até aquela data, haviam sido proferidos cinco votos favoráveis à imunidade incondicionada e dois em sentido contrário. Os autos foram devolvidos em 28 de setembro, e o julgamento foi incluído em sessão virtual com início em 9 de outubro e encerramento previsto para 19 de outubro de 2026.

A tese do relator, ministro Edson Fachin, sustenta que a imunidade prevista na Constituição é incondicionada e não pode ser afastada apenas em razão da atividade imobiliária preponderante da empresa, entendimento que, se confirmado pela maioria, tornará imune de ITBI até mesmo a integralização de imóvel em sociedade que tenha a locação ou a compra e venda de imóveis como atividade principal

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A imunidade não protege operações artificiais

A tese proposta pelo relator contém uma ressalva importante: a imunidade pode ser reconhecida independentemente da atividade preponderante da empresa, mas não impede o Município de questionar situações de simulação ou fraude destinadas ao uso indevido do benefício.

Na prática, operações estruturadas apenas para encobrir uma compra e venda, como integralizar o imóvel e, pouco depois, vender as quotas ao verdadeiro comprador, poderão ter a imunidade afastada, cabendo ao Município demonstrar a simulação no caso concreto. Por isso, eventual decisão favorável não elimina a necessidade de planejamento adequado, documentação coerente e efetiva correspondência entre a integralização realizada e a finalidade da sociedade.

A diferença entre o Tema 1.348 e o Tema 796

É importante não confundir essa discussão com o Tema 796, já julgado pelo STF em 2020, que trata de uma questão distinta: a imunidade não alcança o valor do imóvel que exceder o montante efetivamente destinado ao capital social, hipótese em que a diferença pode ser tributada. Enquanto o Tema 796 já está consolidado, o Tema 1.348 discute se a natureza da atividade da empresa pode, por si só, afastar a imunidade por completo, questão que depende da conclusão do julgamento.

Impactos práticos para holdings patrimoniais e empresas do setor imobiliário

Até a conclusão do julgamento, famílias e empresários que estão constituindo ou já constituíram holdings patrimoniais convivem com uma zona de incerteza. Municípios continuam negando a imunidade em operações de integralização de imóveis em sociedades que alugam ou comercializam bens imóveis, com base na redação atual dos arts. 36 e 37 do CTN, ao passo que os votos já proferidos no STF caminham em sentido oposto.

Essa insegurança reforça a necessidade de planejamento cuidadoso antes de qualquer integralização: simular previamente o impacto do ITBI, documentar de forma clara a atividade que a sociedade efetivamente exercerá, e acompanhar a evolução do julgamento antes de tomar decisões que dependam diretamente do resultado final. Operações já formalizadas também merecem revisão, especialmente aquelas que sofreram autuação municipal com base na atividade preponderante, já que uma eventual tese favorável ao contribuinte pode fundamentar a recuperação de valores pagos indevidamente. Nesses casos, porém, aguardar pode ser arriscado, pois uma eventual modulação dos efeitos da decisão poderá restringir a recuperação de valores pagos, inclusive conforme a data de ajuizamento da ação, a depender dos critérios que o STF venha a adotar.

Conclusão

O julgamento do Tema 1.348 tem potencial para eliminar uma das principais controvérsias tributárias enfrentadas por holdings patrimoniais, e seu resultado definirá os rumos da matéria. Em qualquer cenário, a estruturação patrimonial exige cautela e acompanhamento técnico constante.

A assessoria jurídica especializada é fundamental tanto para quem está planejando constituir uma holding quanto para quem já integralizou imóveis e pode ter sido impactado pela cobrança do ITBI, permitindo avaliar riscos, antecipar cenários e agir no momento certo, seja para prevenir contingências, seja para buscar a restituição de valores caso a tese vencedora beneficie o contribuinte.

Por Joseane Ramos

Quem recebe aluguéis como pessoa física precisa ficar atento: a partir de 1º de janeiro de 2027, parte desses proprietários passará a pagar, além do Imposto de Renda, dois novos tributos sobre a receita de locação. Com a Reforma Tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, a locação de imóveis passa a sofrer a incidência do IBS e da CBS, e o locador pessoa física, em determinadas situações, será equiparado a contribuinte desses tributos.

Não se trata, porém, de uma regra geral. Pelo artigo 251 da LC 214/2025, a pessoa física será contribuinte se, no ano-calendário anterior, tiver auferido receita de locação superior a R$ 240 mil com mais de três imóveis distintos, requisitos que são cumulativos. A lei também prevê o enquadramento no próprio ano quando a receita ultrapassar R$ 288 mil, hipótese que chegou a ser interpretada como aplicável independentemente do número de imóveis. Essa leitura foi afastada pelo Decreto nº 12.955/2026, que, em seu artigo 382, § 1º, inciso III, exigiu também nesse caso a locação de mais de três imóveis distintos, no que foi acompanhado pela Resolução CGIBS nº 6/2026.

Na prática, quem aluga duas salas comerciais por R$ 350 mil ao ano continua sujeito apenas ao Imposto de Renda, enquanto quem mantém quatro ou mais imóveis locados e supera o limite de receita passa a ser contribuinte. Vale lembrar que esse limite é atualizado mensalmente pelo IPCA e que, como o enquadramento em 2027 considera a receita do ano anterior, os aluguéis recebidos em 2026 já são determinantes.

Uma vez enquadrada, a pessoa física deverá se inscrever no CNPJ, exclusivamente para fins fiscais, e emitir documento fiscal eletrônico a cada recebimento de aluguel, obrigações que o Decreto nº 13.075/2026 fixou para 1º de janeiro de 2027.

A lei ainda prevê redução de 70% nas alíquotas incidentes sobre a locação e, para imóveis residenciais, um redutor social de R$ 600 mensais por imóvel na base de cálculo, da qual também ficam fora o IPTU e o condomínio, quando devidamente discriminados.

Ainda assim, os novos tributos se somam ao Imposto de Renda de até 27,5%, e estimativas indicam uma carga total próxima de 30% já em 2027, com tendência de alta até o fim da transição, em 2033.

É nesse ponto que a holding patrimonial ganha relevância. Na pessoa jurídica tributada pelo lucro presumido, a carga sobre a receita de aluguel é significativamente inferior à suportada pela pessoa física, e a reforma não altera essa lógica: a CBS substituirá o PIS e a Cofins e, com a redução de 70%, tende a pesar menos que os tributos atuais nos primeiros anos da transição. Essa vantagem pode existir inclusive para quem não será contribuinte do IBS e da CBS, somando-se a ganhos em organização sucessória e proteção patrimonial.

Isso não significa que a holding seja a resposta para todos os casos. Há pontos que precisam ser avaliados com cuidado, como o ITBI na integralização dos imóveis, tema em julgamento no Supremo Tribunal Federal (Tema 1.348), ainda sem tese fixada, embora com maioria parcial favorável aos contribuintes, os custos de manutenção da estrutura e a nova tributação de dividendos instituída pela Lei nº 15.270/2025. A decisão exige uma análise individualizada, e quanto antes ela for feita, maior será a segurança para escolher a estrutura adequada antes que os novos tributos passem a ser cobrados.

Na CLF Advogados, acompanhamos de perto a regulamentação da Reforma Tributária e oferecemos suporte jurídico especializado na análise do enquadramento de proprietários de imóveis e na estruturação de holdings patrimoniais, para que cada decisão sobre o patrimônio seja tomada com segurança e visão de longo prazo.

Por Ellen Joner