No procedimento de execução de dívidas com garantia de imóvel, a intimação do devedor é indispensável e deve ser analisada com cautela. A regra é clara: o devedor deve ser, efetivamente, intimado para pagar a dívida. Este é um direito fundamental que garante a oportunidade de se defender e, se possível, quitar o débito para manter seu imóvel.

Assim sendo, a intimação por edital só é permitida em uma única situação: quando o devedor se encontra em local ignorado, incerto ou inacessível. Não se trata de uma escolha ou de um atalho para o credor. É uma medida de exceção, um último recurso.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui entendimento consolidado sobre o tema: a intimação por edital só é válida após o esgotamento de todos os meios razoáveis para encontrar o devedor. Ou seja, a jurisprudência é consistente ao exigir que o credor prove ter esgotado as possibilidades de encontrar o devedor antes de recorrer à via editalícia. O que isso significa na prática?

Significa que o credor deve ser proativo e diligente. Não basta enviar uma notificação ao endereço do contrato e, sem sucesso, partir para o edital. É preciso demonstrar que foram feitas buscas efetivas para localizar o devedor.

Considera-se que não houve o esgotamento dos meios se o credor, por exemplo, deixa de tentar a intimação em outros endereços conhecidos ou não utiliza as diferentes modalidades de notificação pessoal previstas em lei, como o envio pelos Correios com aviso de recebimento ou mesmo a intimação fora do horário comercial e pelo Oficial do Registro de Imóveis, através de hora certa.

A consequência de uma intimação irregular é severa: a nulidade de todo o procedimento de consolidação da propriedade, invalidando não apenas a intimação em si, mas todos os atos subsequentes, incluindo a averbação da propriedade em nome do credor e o leilão do imóvel.

Para o credor, isso representa a perda de tempo (e oportunidades), bem como de recursos em razão da necessidade de reiniciar todo o procedimento de execução da garantia, travando a obtenção de recursos para o caixa. Sabe-se que o mercado apresenta elevada dinamicidade e que oportunidades qualificadas são episódicas.

A pressa em consolidar a propriedade pode custar caro, pois a invalidade de todo o procedimento pode fazer com que o credor perca negócios que estão em seu horizonte. A melhor estratégia é buscar a ajuda de um profissional qualificado para se ater rigorosamente ao rito legal da cientificação do devedor, visando a evitar que o credor permaneça privado de liquidez e sujeito à deterioração do bem.

A segurança jurídica do procedimento está diretamente vinculada à sua correta execução. Para uma análise criteriosa do seu caso, recomenda-se assessoria especializada.

Por Rafael Klein.