Quem recebe aluguéis como pessoa física precisa ficar atento: a partir de 1º de janeiro de 2027, parte desses proprietários passará a pagar, além do Imposto de Renda, dois novos tributos sobre a receita de locação. Com a Reforma Tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, a locação de imóveis passa a sofrer a incidência do IBS e da CBS, e o locador pessoa física, em determinadas situações, será equiparado a contribuinte desses tributos.

Não se trata, porém, de uma regra geral. Pelo artigo 251 da LC 214/2025, a pessoa física será contribuinte se, no ano-calendário anterior, tiver auferido receita de locação superior a R$ 240 mil com mais de três imóveis distintos, requisitos que são cumulativos. A lei também prevê o enquadramento no próprio ano quando a receita ultrapassar R$ 288 mil, hipótese que chegou a ser interpretada como aplicável independentemente do número de imóveis. Essa leitura foi afastada pelo Decreto nº 12.955/2026, que, em seu artigo 382, § 1º, inciso III, exigiu também nesse caso a locação de mais de três imóveis distintos, no que foi acompanhado pela Resolução CGIBS nº 6/2026.

Na prática, quem aluga duas salas comerciais por R$ 350 mil ao ano continua sujeito apenas ao Imposto de Renda, enquanto quem mantém quatro ou mais imóveis locados e supera o limite de receita passa a ser contribuinte. Vale lembrar que esse limite é atualizado mensalmente pelo IPCA e que, como o enquadramento em 2027 considera a receita do ano anterior, os aluguéis recebidos em 2026 já são determinantes.

Uma vez enquadrada, a pessoa física deverá se inscrever no CNPJ, exclusivamente para fins fiscais, e emitir documento fiscal eletrônico a cada recebimento de aluguel, obrigações que o Decreto nº 13.075/2026 fixou para 1º de janeiro de 2027.

A lei ainda prevê redução de 70% nas alíquotas incidentes sobre a locação e, para imóveis residenciais, um redutor social de R$ 600 mensais por imóvel na base de cálculo, da qual também ficam fora o IPTU e o condomínio, quando devidamente discriminados.

Ainda assim, os novos tributos se somam ao Imposto de Renda de até 27,5%, e estimativas indicam uma carga total próxima de 30% já em 2027, com tendência de alta até o fim da transição, em 2033.

É nesse ponto que a holding patrimonial ganha relevância. Na pessoa jurídica tributada pelo lucro presumido, a carga sobre a receita de aluguel é significativamente inferior à suportada pela pessoa física, e a reforma não altera essa lógica: a CBS substituirá o PIS e a Cofins e, com a redução de 70%, tende a pesar menos que os tributos atuais nos primeiros anos da transição. Essa vantagem pode existir inclusive para quem não será contribuinte do IBS e da CBS, somando-se a ganhos em organização sucessória e proteção patrimonial.

Isso não significa que a holding seja a resposta para todos os casos. Há pontos que precisam ser avaliados com cuidado, como o ITBI na integralização dos imóveis, tema em julgamento no Supremo Tribunal Federal (Tema 1.348), ainda sem tese fixada, embora com maioria parcial favorável aos contribuintes, os custos de manutenção da estrutura e a nova tributação de dividendos instituída pela Lei nº 15.270/2025. A decisão exige uma análise individualizada, e quanto antes ela for feita, maior será a segurança para escolher a estrutura adequada antes que os novos tributos passem a ser cobrados.

Na CLF Advogados, acompanhamos de perto a regulamentação da Reforma Tributária e oferecemos suporte jurídico especializado na análise do enquadramento de proprietários de imóveis e na estruturação de holdings patrimoniais, para que cada decisão sobre o patrimônio seja tomada com segurança e visão de longo prazo.

Por Ellen Joner