A regularização de benfeitorias perante o Registro de Imóveis, não constitui mera formalidade cartorária. Trata-se de providência que devolve à matrícula a função para a qual ela foi concebida: a de refletir, com fidelidade, a situação jurídica real do imóvel. Enquanto a construção não for averbada, o registro permanece incompleto, e o imóvel convive com uma dissociação entre o que consta no papel e o que existe no terreno, dissociação que produz efeitos concretos sobre seu valor e sua segurança jurídica.

O sistema registral brasileiro é orientado pelos princípios da especialidade e da publicidade, segundo os quais a descrição do imóvel na matrícula deve corresponder à sua realidade física e ser oponível a terceiros de boa-fé. Um imóvel cuja matrícula não contempla construções já existentes, deixa de gozar, nesse ponto, da presunção de veracidade conferida pela fé pública registral. Essa deficiência, muitas vezes negligenciada pelo proprietário, costuma ser identificada logo na primeira análise de due diligence conduzida por um comprador diligente, por uma instituição financeira ou por assessoria jurídica contratada para viabilizar a operação.

É justamente nesse ponto que residem os principais benefícios da regularização. Instituições financeiras, ao avaliar um imóvel para fins de concessão de crédito ou de constituição de garantia real, como a alienação fiduciária, baseiam-se nas características constantes da matrícula. Benfeitorias não averbadas tendem a ser desconsideradas nessa avaliação, o que reduz o valor de garantia do bem e, por consequência, o montante de crédito disponível ou o percentual de financiamento que o proprietário pode obter. Um imóvel regularizado, ao contrário, permite que a integralidade do seu valor construtivo seja reconhecida, ampliando as possibilidades de uso do patrimônio como instrumento de crédito e de garantia.

No âmbito fiscal e administrativo, a regularização aproxima o cadastro municipal, utilizado para o lançamento do IPTU, da situação registral e física do imóvel. Essa convergência reduz o risco de autuações retroativas por parte da Prefeitura, de exigência de habite-se a posteriori e de questionamentos sobre a regularidade da edificação perante o poder público, questionamentos que, quando surgem no curso de uma negociação, tendem a suspender ou mesmo inviabilizar a operação até sua completa solução.

Sob a ótica contratual, um imóvel regularizado protege tanto o vendedor quanto o comprador. Para o vendedor, reduz a exposição a futuras alegações de vício oculto ou de divergência entre o que foi vendido e o que efetivamente consta no registro. Para o comprador, garante que a área adquirida e as condições da edificação estão respaldadas por documento dotado de fé pública, o que reduz o risco de litígio posterior.

Por todas essas razões, a regularização de benfeitorias deve ser tratada como etapa do planejamento patrimonial, e não como providência a ser adotada apenas no momento da negociação. Antecipar essa análise permite identificar e sanar eventuais pendências, reduz o tempo de fechamento de futuras operações e assegura que o imóvel circule no mercado nas melhores condições possíveis de segurança jurídica, liquidez e valor.

Se você tem um imóvel e possui dúvidas sobre a regularização de construções, entre em contato com a CLF Advogados.

Por Rafael Klein