A holding patrimonial consolidou-se como uma das ferramentas mais utilizadas por famílias e empresários para organizar o patrimônio, planejar a sucessão e proteger bens imóveis. Um dos argumentos mais repetidos na hora de estruturar essas sociedades é a imunidade constitucional do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) na integralização de capital social. Ocorre que essa imunidade nunca foi tão simples quanto parece, e um caso em julgamento no Supremo Tribunal Federal pode mudar profundamente essa realidade.

 

A regra da imunidade e a exceção que gera insegurança

A Constituição Federal, em seu art. 156, §2º, inciso I, estabelece que não incide ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. Em termos simples: quando o sócio transfere um imóvel para a empresa como forma de pagar a sua participação no capital social, não deveria haver cobrança do imposto. Até aqui, a regra parece clara e favorável a quem pretende transferir um imóvel para uma holding em troca de quotas ou ações.

 

O ponto de instabilidade está na parte final do mesmo dispositivo, que ressalva a imunidade quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda de bens imóveis, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil. Essa exceção foi regulamentada pelos arts. 36 e 37 do Código Tributário Nacional, que definem como se apura essa preponderância, e é justamente o alcance dessa ressalva que o STF foi chamado a definir. Pelo CTN, a atividade é considerada preponderante quando mais de 50% da receita da empresa vem dessas operações. É aí que está a armadilha: a holding patrimonial típica, criada para receber e administrar os imóveis da família, normalmente vive dos aluguéis desses imóveis. Ou seja, justamente a estrutura que buscava a imunidade é a que corre o risco de perdê-la.

 

O que está em julgamento no Tema 1.348

O Recurso Extraordinário 1.495.108, com repercussão geral reconhecida como Tema 1.348, discute se holdings e demais empresas cuja atividade preponderante é imobiliária também têm direito à imunidade de ITBI na integralização de capital, ou se a ressalva constitucional afasta esse benefício nesses casos.

 

O julgamento foi retomado em plenário presencial em 2 de setembro de 2026 e teve continuidade em 16 de setembro, quando foi suspenso por pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes. Até aquela data, haviam sido proferidos cinco votos favoráveis à imunidade incondicionada e dois em sentido contrário. Os autos foram devolvidos em 28 de setembro, e o julgamento foi incluído em sessão virtual com início em 9 de outubro e encerramento previsto para 19 de outubro de 2026.

 

A tese do relator, ministro Edson Fachin, sustenta que a imunidade prevista na Constituição é incondicionada e não pode ser afastada apenas em razão da atividade imobiliária preponderante da empresa, entendimento que, se confirmado pela maioria, tornará imune de ITBI até mesmo a integralização de imóvel em sociedade que tenha a locação ou a compra e venda de imóveis como atividade principal

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A imunidade não protege operações artificiais

A tese proposta pelo relator contém uma ressalva importante: a imunidade pode ser reconhecida independentemente da atividade preponderante da empresa, mas não impede o Município de questionar situações de simulação ou fraude destinadas ao uso indevido do benefício.

 

Na prática, operações estruturadas apenas para encobrir uma compra e venda, como integralizar o imóvel e, pouco depois, vender as quotas ao verdadeiro comprador, poderão ter a imunidade afastada, cabendo ao Município demonstrar a simulação no caso concreto. Por isso, eventual decisão favorável não elimina a necessidade de planejamento adequado, documentação coerente e efetiva correspondência entre a integralização realizada e a finalidade da sociedade.

 

A diferença entre o Tema 1.348 e o Tema 796

É importante não confundir essa discussão com o Tema 796, já julgado pelo STF em 2020, que trata de uma questão distinta: a imunidade não alcança o valor do imóvel que exceder o montante efetivamente destinado ao capital social, hipótese em que a diferença pode ser tributada. Enquanto o Tema 796 já está consolidado, o Tema 1.348 discute se a natureza da atividade da empresa pode, por si só, afastar a imunidade por completo, questão que depende da conclusão do julgamento.

 

Impactos práticos para holdings patrimoniais e empresas do setor imobiliário

Até a conclusão do julgamento, famílias e empresários que estão constituindo ou já constituíram holdings patrimoniais convivem com uma zona de incerteza. Municípios continuam negando a imunidade em operações de integralização de imóveis em sociedades que alugam ou comercializam bens imóveis, com base na redação atual dos arts. 36 e 37 do CTN, ao passo que os votos já proferidos no STF caminham em sentido oposto.

 

Essa insegurança reforça a necessidade de planejamento cuidadoso antes de qualquer integralização: simular previamente o impacto do ITBI, documentar de forma clara a atividade que a sociedade efetivamente exercerá, e acompanhar a evolução do julgamento antes de tomar decisões que dependam diretamente do resultado final. Operações já formalizadas também merecem revisão, especialmente aquelas que sofreram autuação municipal com base na atividade preponderante, já que uma eventual tese favorável ao contribuinte pode fundamentar a recuperação de valores pagos indevidamente. Nesses casos, porém, aguardar pode ser arriscado, pois uma eventual modulação dos efeitos da decisão poderá restringir a recuperação de valores pagos, inclusive conforme a data de ajuizamento da ação, a depender dos critérios que o STF venha a adotar.

 

Conclusão

O julgamento do Tema 1.348 tem potencial para eliminar uma das principais controvérsias tributárias enfrentadas por holdings patrimoniais, e seu resultado definirá os rumos da matéria. Em qualquer cenário, a estruturação patrimonial exige cautela e acompanhamento técnico constante.

 

A assessoria jurídica especializada é fundamental tanto para quem está planejando constituir uma holding quanto para quem já integralizou imóveis e pode ter sido impactado pela cobrança do ITBI, permitindo avaliar riscos, antecipar cenários e agir no momento certo, seja para prevenir contingências, seja para buscar a restituição de valores caso a tese vencedora beneficie o contribuinte.

 

Por Joseane Ramos