O sonho de ter um pedaço de terra, seja para morar, produzir ou simplesmente ter um refúgio de fim de semana, tem movimentado bastante o mercado imobiliário rural. Mas nem toda oferta vantajosa é o que aparenta: em muitos casos, a área anunciada não tem matrícula própria e faz parte de um imóvel rural maior, dividido informalmente entre vários compradores.

 

O resultado, na prática, costuma ser o mesmo: um contrato particular, um croqui do "seu pedaço de terra" e a promessa de que a documentação "sai depois". Em boa parte desses casos, ela nunca sai, porque a lei simplesmente não permite.

 

Contrato particular não substitui o registro da propriedade

No Brasil, a propriedade imobiliária é transferida mediante o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o Art. 1.245 do Código Civil. Enquanto esse registro não ocorre, o vendedor continua sendo considerado proprietário perante terceiros, ainda que o comprador já tenha pago o preço e ocupado a área.

 

Isso não significa que o contrato particular seja inválido: ele pode gerar direitos e obrigações entre as partes. O problema surge quando o documento promete a entrega de um lote individualizado que, juridicamente, não existe e talvez não possa receber uma matrícula própria.

 

O nó jurídico: a Fração Mínima de Parcelamento (FMP)

Diferente do parcelamento urbano, regido pela Lei nº 6.766/1979 e por normas estaduais e municipais, a divisão de imóveis rurais segue a legislação agrária federal, sobretudo a Fração Mínima de Parcelamento (FMP): a menor área em que um imóvel rural pode ser desmembrado para fins de transmissão e abertura de nova matrícula.

 

A Lei nº 5.868/1972 veda a lavratura e o registro de atos que dividam o imóvel rural em área inferior à FMP ou ao módulo aplicável, prevalecendo a menor dessas áreas. Há exceções, como anexação a imóvel confrontante, regularização fundiária de interesse social e áreas incorporadas à zona urbana, mas todas dependem de requisitos próprios e não devem ser presumidas apenas com base na informação do vendedor.

 

Na prática, em muitos municípios a FMP corresponde a 2 hectares, mas o parâmetro exato varia conforme a região e os índices do INCRA, sendo indispensável confirmá-lo antes de qualquer negociação. Vale lembrar, ainda, que a FMP não se confunde com o módulo rural (que mede a área necessária à subsistência de uma família) nem com o módulo fiscal (parâmetro de classificação fixado por município): são conceitos relacionados, mas com funções distintas. Vale destacar que tramita no Congresso Nacional o Projeto de Lei nº 6.088/2023, que propõe unificar a FMP em 5.000 m² (0,5 hectare) para todo o país, o que reforça a importância de verificar a legislação vigente no momento de cada negociação, e não presumi-la com base em parâmetros antigos ou de outras regiões.

 

"Fração ideal" não é sinônimo de propriedade exclusiva

Outra situação frequente é a venda de uma fração ideal do imóvel, por exemplo, "5% de uma fazenda". A fração ideal é uma participação percentual sobre a totalidade da propriedade: quem a adquire passa a ser coproprietário do imóvel inteiro, junto com os demais titulares, e não dono exclusivo de um terreno específico, ainda que exista cerca, placa ou croqui identificando a área.

 

Quando uma gleba é dividida em diversos lotes com ruas internas, numeração e comercialização em série, mesmo divulgada como "condomínio rural" ou "associação de moradores", pode configurar-se um parcelamento do solo irregular, sujeitando os responsáveis a consequências administrativas, cíveis e, em certos casos, criminais.

 

Os riscos para quem compra sem verificar a situação registral

A aquisição de área sem matrícula própria costuma gerar dificuldades concretas: a impossibilidade de obter escritura e matrícula individual, e obstáculos para financiar, dar em garantia ou revender o imóvel com segurança.

 

É comum o vendedor apresentar CCIR, comprovante de pagamento de ITR ou registro no CAR como se fossem prova de propriedade daquele pedaço específico de terra. Não são: trata-se de cadastros administrativos, fiscais e ambientais, que não substituem a matrícula do Registro de Imóveis, único documento hábil a comprovar a titularidade do imóvel.

 

Há também o risco das dívidas do proprietário registral: enquanto a área permanecer em nome do vendedor, ela pode ser atingida por execuções, inventários ou disputas familiares. E a venda de frações ideais sem estrutura jurídica adequada tende a gerar conflitos entre os próprios compradores da mesma gleba, sobre limites, acessos e despesas comuns.

 

Por fim, merecem atenção as restrições ambientais (Áreas de Preservação Permanente, Reserva Legal, cursos d'água) e os custos de uma eventual regularização, que podem envolver georreferenciamento, aprovação municipal, licenciamento ambiental e atuação perante o Registro de Imóveis.

 

"A área já virou zona urbana": isso resolve o problema?

Não necessariamente. A incorporação à zona urbana pode, de fato, afastar a limitação da FMP, mas não transforma automaticamente as parcelas existentes em lotes regulares: ainda é preciso verificar zoneamento, dimensão mínima do lote, exigências ambientais e registro do parcelamento. A afirmação de que "a área já virou urbana" deve ser comprovada por documento, não presumida.

 

 

Conclusão

A compra de uma chácara ou de um sítio exige mais do que analisar preço, localização e características físicas da área. O fato de o terreno estar cercado, ter construções ou ser ocupado há anos não o torna, por si só, um imóvel juridicamente autônomo, e um contrato particular ou croqui não substituem a matrícula individual e o registro da aquisição.

 

Portanto, antes de assinar qualquer contrato ou efetuar o pagamento, conte com assessoria jurídica para uma due diligence imobiliária, com a análise da matrícula atualizada e a verificação, junto ao Registro de Imóveis, ao INCRA e aos demais órgãos competentes, da natureza jurídica da área negociada: imóvel autônomo, fração ideal ou simples direito de ocupação. Essa análise prévia identifica boa parte dos riscos da operação e evita que o problema surja somente depois da assinatura, poupando tempo, dinheiro e desgastes futuros.

 

Por Joseane Ramos

O crescimento patrimonial de um empresário brasileiro, em determinado momento, ultrapassa as fronteiras do país — seja pela expansão de negócios, pela diversificação de investimentos ou pela necessidade de proteção patrimonial e sucessória. Nesse cenário, duas ferramentas se destacam no planejamento internacional: a estrutura offshore e o trust revogável.

 

A estrutura offshore, geralmente constituída em jurisdições como BVI (Ilhas Virgens Britânicas), consiste na criação de uma sociedade no exterior para deter ativos financeiros, participações societárias ou bens do titular. Essa sociedade passa a ser a "dona" formal dos ativos, enquanto o brasileiro figura como sócio ou acionista dela — e não mais diretamente dos bens.

 

Quando essa estrutura é combinada com um trust revogável, o titular transfere a propriedade dos ativos (ou das cotas da offshore) para um trustee, que passa a administrá-los conforme regras definidas em um instrumento chamado trust deed. No trust revogável, o instituidor (settlor) mantém o direito de revogar, alterar os beneficiários ou reaver os ativos a qualquer momento — diferente do trust irrevogável, em que essa possibilidade não existe.

 

Essa combinação — offshore + trust revogável — não se destina a esconder patrimônio ou evadir tributos. O que a estrutura oferece são vantagens legítimas de organização patrimonial e sucessória:

 

• Sucessão sem inventário no exterior, evitando o probate — processo sucessório estrangeiro moroso, custoso e público;
• Não incidência do estate tax americano sobre os ativos: para um estrangeiro não residente, esse imposto pode chegar a 40% sobre o valor dos bens situados nos EUA, com isenção de apenas cerca de US$ 60 mil. Ao deter os ativos por meio de uma estrutura societária no exterior — e não diretamente em nome da pessoa física — o titular brasileiro afasta essa incidência;
• Sucessão privada e eficiente: no trust revogável, o instituidor mantém o controle sobre os ativos em vida e define, com liberdade, as regras de transmissão de 100% do seu patrimônio aos beneficiários — sem as limitações e a publicidade do inventário judicial brasileiro;
• Governança sobre a destinação dos bens após o falecimento;
• Confidencialidade em relação a terceiros;
• Flexibilidade para alterar a estrutura, os beneficiários ou revogar o trust a qualquer momento, enquanto o instituidor estiver vivo e capaz.

 

Vale destacar ainda que a efetividade da estrutura depende de coerência documental e operacional — escritura de trust bem redigida, definição clara de beneficiários e sucessores, e alinhamento com o planejamento sucessório brasileiro (holding patrimonial, testamento, ou pacto antenupcial, conforme o caso). Sem esse cuidado, a estrutura perde grande parte de sua utilidade prática e pode até gerar contingências.

 

Portanto, o momento ideal para estruturar um offshore com trust revogável acompanha a maturidade patrimonial do cliente: patrimônio internacional relevante, necessidade de sucessão organizada para múltiplos herdeiros ou jurisdições, ou desejo de manter controle e flexibilidade em vida sobre ativos que, no futuro, serão transmitidos. É uma decisão que deve ser precedida de análise tributária, sucessória e de custos de manutenção da estrutura no exterior.

Por Marcella Haack

Associações civis, clubes, entidades de classe e demais organizações sem fins lucrativos sempre foram tratadas, para fins de responsabilidade patrimonial, como uma zona cinzenta do direito brasileiro. Diferentemente das sociedades empresárias, cujo regramento sobre o tema é vasto, as associações raramente eram alcançadas pela desconsideração da personalidade jurídica, restando aos seus dirigentes uma falsa sensação de segurança quanto à separação entre o patrimônio da entidade e o seu próprio. Esse cenário vem mudando, tanto pela via jurisprudencial quanto, agora, pela via legislativa.

 

O instituto da desconsideração da personalidade jurídica está previsto no artigo 50 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) e permite que, em caso de abuso caracterizado por desvio de finalidade ou confusão patrimonial, o juiz estenda os efeitos de determinadas obrigações ao patrimônio pessoal de administradores ou sócios que se beneficiaram, direta ou indiretamente, do abuso. Trata-se da chamada Teoria Maior, que exige a comprovação efetiva desses requisitos, não bastando a mera insolvência ou o encerramento irregular das atividades.

 

Historicamente, a aplicação desse dispositivo era pensada quase que exclusivamente para sociedades empresárias, sobretudo as limitadas. Associações, fundações e demais pessoas jurídicas sem finalidade econômica ficavam à margem do debate, por não haver previsão expressa e por existirem poucos precedentes sobre o assunto.

 

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp nº 1.812.929/DF, alterou esse panorama ao reconhecer, expressamente, o cabimento da desconsideração da personalidade jurídica também em relação a associações civis. O caso teve origem em ação indenizatória movida contra uma associação de empresas do setor automotivo, condenada pelo uso indevido de marca registrada. Frustrada a satisfação do crédito no patrimônio da entidade, deferiu-se a desconsideração de sua personalidade jurídica, ao fundamento de que restara caracterizado o abuso da personalidade: a associação, embora formalmente sem fins lucrativos, operava como verdadeiro empreendimento comercial de venda de veículos, o que configura desvio de finalidade; havia, ainda, confusão patrimonial entre o seu acervo e o dos associados; e, por fim, sobreveio a dissolução irregular da entidade, sem observância das formalidades legais e na pendência da demanda.

 

Ao decidir, a 3ª Turma do STJ fez uma distinção relevante: enquanto o sócio de uma sociedade empresária está vinculado a ela por um contrato societário, de forte caráter pessoal, o associado se vincula à associação por um negócio jurídico entre ele e a entidade, sem o mesmo vínculo obrigacional entre os demais membros. Some-se a isso o fato de que associações costumam reunir um número expressivo de associados, nem todos com poder de decisão sobre os atos que configuram o abuso.

 

Por essa razão, o Tribunal entendeu que a desconsideração é cabível, mas que a responsabilização patrimonial deve ficar restrita aos associados que efetivamente ocupem posição de direção ou que tenham capacidade de influenciar a decisão que caracterizou o abuso da personalidade jurídica. Um simples associado, sem qualquer papel na administração da entidade, não pode ter seu patrimônio pessoal atingido por atos sobre os quais não teve ingerência.

 

É exatamente esse entendimento jurisprudencial que a Reforma do Código Civil, em tramitação no Senado Federal por meio do Projeto de Lei nº 4/2025, propõe positivar. O texto mantém os requisitos já consagrados no caput do artigo 50 — o desvio de finalidade e a confusão patrimonial —, mas acrescenta previsão expressa de que os associados também podem sofrer os efeitos da desconsideração, limitada àqueles que detenham poder de direção ou capacidade de influenciar a decisão abusiva. É o que dispõe o § 2º projetado para o artigo 50:

 

“§ 2º Na hipótese de desconsideração da personalidade jurídica de associações, a responsabilidade patrimonial será limitada aos associados com poder de direção ou com poder capaz de influenciar a tomada da decisão que configurou o abuso da personalidade jurídica.”

 

A codificação desse entendimento traz segurança jurídica ao alinhar o texto legal à orientação já firmada pelos tribunais, mas também exige atenção redobrada. Expressões como “poder de direção” e “capacidade de influenciar a decisão” são propositalmente abertas e, a depender da interpretação que venha a prevalecer, podem ampliar o alcance da responsabilização para além do que hoje se pratica, atingindo conselheiros, diretores estatutários e até associados que ocupem funções informais de liderança dentro da entidade.

 

Na prática, isso significa que diretorias de associações, clubes, sindicatos, entidades de classe e demais organizações sem fins lucrativos precisam tratar a governança institucional com o mesmo rigor que se espera de uma sociedade empresária. Atas de assembleia bem lavradas, separação clara entre o patrimônio da entidade e o de seus dirigentes, prestação de contas transparente e observância estrita do estatuto social deixam de ser boas práticas recomendáveis para se tornarem verdadeiros instrumentos de proteção patrimonial pessoal.

 

O Projeto de Lei nº 4/2025 ainda está em fase de discussão na Comissão Temporária para Atualização do Código Civil (CTCivil) do Senado. O prazo de funcionamento do colegiado já foi prorrogado mais de uma vez e, atualmente, se estende até 22 de dezembro de 2026, podendo o texto sofrer alterações relevantes até sua eventual aprovação e posterior análise pela Câmara dos Deputados. Isso não diminui, contudo, a importância de que dirigentes de associações comecem desde já a revisar suas práticas de gestão e compliance patrimonial, tendo em vista a tendência já consolidada na jurisprudência do STJ.

 

Na CLF Advogados, acompanhamos de perto a tramitação da Reforma do Código Civil e as decisões dos tribunais superiores sobre o tema, oferecendo suporte jurídico especializado a associações, entidades sem fins lucrativos e seus dirigentes na estruturação de uma governança segura e na prevenção de riscos patrimoniais pessoais.

Por Ellen Joner

Referências

Lei nº 10.406/2002

Superior Tribunal de Justiça, REsp nº 1.812.929/DF, 3ª Turma

Projeto de Lei nº 4/2025 (Senado Federal)

Para qualquer empresa, a manutenção de uma reputação sólida e o acesso a linhas de crédito são importantes. A viabilidade de contratos com fornecedores, a obtenção de financiamentos e a própria imagem institucional perante o mercado dependem de um histórico financeiro saudável.

 

Por essa razão, a inscrição injustificada do CNPJ em cadastros de restrição ao crédito (como Serasa e SPC) configura um ato ilícito grave, capaz de gerar severos prejuízos operacionais e financeiros.

 

Diferentemente das pessoas físicas, que ao serem negativadas sofrem um abalo em sua honra subjetiva (esfera íntima, ligada a sentimentos de angústia e vergonha), as pessoas jurídicas são detentoras de honra objetiva, que se associam ao bom nome e a credibilidade e reputação construídas ao longo do tempo.

 

Com efeito, quando a negativação é comprovadamente indevida, o dano é considerado presumido (in re ipsa), de modo que a empresa não precisa demonstrar a perda de clientes ou de lucros para ter direito à indenização; o prejuízo decorre do próprio ato ilícito da inscrição.

Contudo, embora o direito à indenização seja a regra geral, há uma barreira técnica que os gestores e empresários precisam conhecer: a Súmula 385 do STJ, que prevê que o dano moral não é devido quando a empresa já estiver negativada:

 

“Da anotação irregular em cadastro de proteção ao crédito, não cabe indenização por dano moral, quando preexistente legítima inscrição, ressalvado o direito ao cancelamento.”

 

Na prática, se a empresa sofrer uma negativação errada, mas, na mesma data, já possuir outro apontamento de débito que seja legítimo e anterior, o direito à compensação financeira é afastado. A justificativa está associada ao fato de que a reputação comercial da empresa já se encontrava mitigada pela dívida preexistente. No caso, a empresa pode exigir o cancelamento imediato da inscrição indevida, mas não a indenização.

 

Entretanto, a aplicação da Súmula 385 do Superior Tribunal de Justiça não é absoluta, permitindo flexibilização em uma hipótese: Se for demonstrado, de forma clara, que as negativações anteriores também são ilegítimas.

 

Assim, indispensável a realização de uma auditoria detalhada do histórico de crédito do CNPJ, mapeando-se as negativações e os motivos que as ensejaram, bem como a exata linha do tempo das inscrições para avaliar e comprovar a ilegitimidade de cada uma delas e que a empresa não atua como uma "má pagadora" contumaz, mas sim que é alvo de sucessivas cobranças indevidas e fraudes, justificando a integral reparação pelos danos causados à sua imagem de mercado.

 

A saúde financeira e a imagem da empresa precisam ser preservadas. Se ela foi alvo de uma negativação injusta e precisa avaliar a real situação do CNPJ antes de tomar uma decisão sobre a propositura de uma ação judicial, nossa equipe está pronta para realizar essa auditoria técnica.

 

            Contate-nos!

Por Rafael Klein

A aquisição de imóvel em construção constitui uma das operações mais complexas do direito privado contemporâneo. Nesse contexto, o patrimônio de afetação se revela como um instituto jurídico fundamental para a proteção dos adquirentes e a viabilidade econômica dos empreendimentos imobiliários.

 

O patrimônio de afetação constitui um conjunto de bens (terreno, obra, receitas e créditos) que a incorporadora isola de seu patrimônio geral para vincular exclusivamente a um empreendimento específico. Esse mecanismo, previsto no art. 31-A da Lei nº 4.591/64, assegura que todos os recursos do projeto sejam utilizados unicamente em sua construção e operação.

 

As proteções conferidas pelo regime da afetação patrimonial são significativas, pois, em um cenário de insolvência, o patrimônio afetado não se comunica com as demais dívidas da incorporadora e, crucialmente, não integra a massa falida nem o processo de recuperação judicial, conforme pacificado pelo STJ,  protegendo diretamente os valores investidos pelos adquirentes.

 

Além disso, a continuidade da obra é garantida pela vedação legal ao desvio dos recursos do patrimônio afetado para a construção de outros empreendimentos. O regime assegura, ainda, aos adquirentes o privilégio creditório preferencial em relação aos demais credores da incorporadora e impõe transparência à gestão, por meio da prestação de contas regularmente auditadas.

 

O regime aplica-se a empreendimentos de qualquer porte, desde condomínios residenciais até complexos comerciais e mistos, protegendo tanto pessoas as físicas quanto as pessoas jurídicas adquirentes.

 

A verificação da constituição adequada do patrimônio de afetação é um procedimento indispensável antes de qualquer comprometimento de capital, devendo ser verificada a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis e a existência de averbação específica da adoção do regime de afetação.

 

A consultoria jurídica especializada é essencial para a mitigação de riscos em operações dessa natureza, diante da necessidade de um profissional experiente, capaz de analisar a documentação contratual em sua integralidade, identificar vulnerabilidades jurídicas, verificar a regular constituição do patrimônio afetado, orientar sobre cláusulas adicionais de proteção passíveis de negociação, assegurando conformidade contratual e a proteção contínua dos direitos do adquirente.

 

Mesmo diante de toda a cautela necessária, algumas situações demandam atenção especial, como a insuficiência do patrimônio afetado para cobrir a totalidade dos custos de construção, a existência de averbações com vícios técnicos que comprometam a eficácia da proteção e a presença de cláusulas contratuais imprecisas capazes de limitar a proteção conferida pelo regime.

O patrimônio de afetação é um instrumento jurídico robusto, mas sua eficácia depende de sua constituição adequada e de monitoramento contínuo, razão pela qual operações imobiliárias de grande complexidade e elevado valor exigem orientação especializada antes do comprometimento de recursos, proporcionando a adquirentes e incorporadoras, desde o início da operação, maior segurança jurídica e viabilidade econômica ao empreendimento.

Por Andressa Bonamigo.

 

 

Fonte: Lei nº 10.931 de 02 de agosto de 2004.

Informamos que o Supremo Tribunal Federal (STF), em decisão monocrática do Ministro André Mendonça, nos autos da ADPF nº 1.316/DF, suspendeu, “por 90 (noventa) dias, tão somente a eficácia dos itens 1.5.3.1.4, 1.5.3.2.1, 1.5.4.4.2.1, 1.5.4.4.2.2 e 1.5.4.4.5.3 da NR-1 (na redação conferida pela Portaria MTE nº 1.419, de 2024), na parte em que sirvam de fundamento para autuações, multas, notificações punitivas ou outras medidas coercitivas relacionadas a fatores de risco psicossociais”

 

O entendimento exarado pelo Ministro Relator pauta-se na observância dos princípios da segurança jurídica e da legalidade estrita. A decisão afirma que a redação atual dos itens acima listados da NR-1 (conforme Portaria MTE nº 1.419/2024) padece de excessiva subjetividade e vagueza conceitual. Tais "conceitos jurídicos indeterminados" comprometem o poder diretivo das empresas e a previsibilidade necessária para a conformidade regulatória, inviabilizando o exercício pleno do contraditório e da ampla defesa em processos de fiscalização.

 

Ressaltamos que a suspensão da eficácia sancionadora não implica a desoneração das empresas quanto ao dever de assegurar a saúde e segurança do trabalho. Isso foi ressaltado na decisão sob o alerta de que “não deve ser interpretada como obstáculo para a autuação e aplicação de sanções a empregadores com fundamento em outras normas que igualmente protejam a saúde mental do trabalhador”.

 

Diante desse cenário de “transição regulatória”, recomenda-se às empresas a adoção de uma postura diligente no sentido de manutenção da gestão de riscos através dos programas. A interrupção unilateral dos processos em curso pode configurar negligência, expondo a organização a riscos de passivos trabalhistas, ações civis públicas e responsabilidade civil decorrente de acidentes ou doenças ocupacionais.

 

A lacuna temporal pode ser uma oportunidade para a empresa robustecer o Programa de Gerenciamento de Riscos (PGR) conferindo maior lastro probatório em caso de futuras fiscalizações.

 

Lembre-se da implantação ou aprimoramento ou fortalecimento de canais de ouvidoria e a capacitação de lideranças sobre saúde mental e prevenção de assédio constituem ferramentas de mitigação de risco. Tais medidas demonstram a boa-fé da organização e o engajamento na promoção de um ambiente laboral hígido, sendo de extrema relevância o engajamento da alta administração, pois servirá como evidência do zelo corporativo.

 

Agora, a decisão proferida determinou que o processo fosse remetido ao Núcleo de Solução Consensual de Conflitos (NUSOL) do STF para a realização de tratativas conciliatórias entre o setor empresarial e os entes governamentais, visando à obtenção de um texto normativo dotado de maior densidade e clareza objetiva.

 

A medida será submetida ao Plenário do STF para referendo em sessão virtual entre 7 e 18 de agosto de 2026.

 

Permaneceremos acompanhando os desdobramentos desta ADPF e as deliberações do NUSOL para manter nossos clientes atualizados quanto a eventuais alterações.
 

Por Diovani Colombo