A Resolução nº 571/2024, de 26 de agosto de 2024, publicada pelo Conselho Nacional de Justiça representa a mais abrangente atualização normativa sobre os atos extrajudiciais desde a Resolução nº 35/2007.

Mais do que modernizar regras, a nova norma reestrutura o papel dos cartórios de notas, amplia a autonomia das partes e consolida um modelo de solução consensual de conflitos que reduz custos, tempo e burocracia, tanto para os cidadãos quanto para o Judiciário.

A resolução inaugura um novo marco jurídico para inventários, partilhas, divórcios, dissoluções e regularizações familiares.

A seguir, apresenta-se uma análise detalhada das principais inovações da norma.

Livre escolha do tabelionato e eficácia plena das escrituras: A Resolução reafirma o princípio da liberdade de escolha do tabelião na seara de direito de família e sucessões, afastando limites territoriais e permitindo que as famílias e advogados optem pelo cartório mais conveniente. Essa medida reforça a uniformidade nacional das escrituras públicas e a confiança depositada na via extrajudicial.

Os atos notariais em inventário, partilha, divórcio, separação de fato e dissolução de união estável, dispensam homologação judicial, mantendo força plena para registro imobiliário, civil e demais atos necessários à materialização das transmissões patrimoniais.

Inventário extrajudicial com herdeiros menores ou incapazes: Uma das principais inovações da Resolução 571/2024 é a possibilidade de realizar inventário extrajudicial mesmo quando há herdeiros menores ou incapazes. Antes, a presença de um incapaz tornava obrigatória a abertura do inventário judicial. Agora, o procedimento pode ocorrer em cartório desde que a partilha seja feita em frações ideais, ou seja, o incapaz deve receber percentuais proporcionais de cada bem, e não um bem específico ou exclusivo. Também é indispensável que o Ministério Público manifeste parecer favorável, atuando como fiscal dos interesses do incapaz, e que não haja qualquer ato de disposição patrimonial em seu nome, como alienações, doações ou transferências.

Essa mudança representa um avanço significativo, pois permite que inventários que antes se estendiam por anos na via judicial sejam concluídos em poucos meses, desde que haja consenso entre os envolvidos.

Alienação de bens do espólio sem autorização judicial: A referida alteração permite que bens do espólio sejam vendidos diretamente em cartório, sem a necessidade de solicitar alvará judicial. A alienação pode ser formalizada por meio de escritura pública, na qual devem constar a discriminação de todas as despesas, dívidas e tributos envolvidos, bem como a destinação do valor obtido para o pagamento das obrigações do espólio. A norma também exige a prestação de garantias adequadas quando a venda for parcelada e determina atenção especial à proteção dos interesses de herdeiros menores.

Essa evolução traz maior agilidade e segurança aos inventários, sendo especialmente útil para viabilizar o pagamento do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), quitar dívidas pendentes e garantir a manutenção dos bens do espólio enquanto o procedimento está em andamento.

Inventário extrajudicial com testamento e presença de nascituro: A Resolução 571/2024 também solucionou uma dúvida que perdurava há anos: a existência de testamento não impede a realização do inventário extrajudicial. O procedimento poderá ocorrer em cartório desde que o testamento tenha sido previamente registrado em juízo, com sentença transitada em julgado, ou haja autorização judicial expressa, e todos os herdeiros sejam capazes e estejam de acordo com a partilha.

Tal flexibilização é considerada um dos avanços mais relevantes da nova norma, pois amplia a utilização da via administrativa mesmo em cenários tradicionalmente reservados ao Judiciário.

Além disso, a resolução também regulamenta situações envolvendo nascituro, permitindo que o inventário seja feito extrajudicialmente, desde que os direitos do nascituro sejam integralmente preservados, conforme determina a legislação aplicável.

Divórcio consensual extrajudicial com filhos menores ou incapazes: Outra mudança central é a possibilidade de realizar o divórcio em cartório mesmo quando o casal tem filhos menores. Para isso, é necessário que todas as questões relacionadas à guarda, ao regime de convivência e aos alimentos já tenham sido decididas previamente pelo Judiciário. A escritura deve apenas formalizar o divórcio, sem rediscutir temas que envolvem direitos dos menores.

Essa alteração reduz significativamente o número de ações judiciais voltadas apenas à formalização do divórcio, tornando o procedimento mais rápido, simples e menos oneroso para as famílias

Dissolução de união estável e regularização da separação de fato: A Resolução 571/2024 também moderniza os procedimentos relacionados à dissolução consensual da união estável. O texto torna mais clara e simples a lavratura da escritura, permitindo que o término da relação seja formalizado integralmente em cartório, incluindo partilha de bens, eventuais renúncias e outras obrigações decorrentes do rompimento.

Além disso, a norma regulamenta a escritura pública de separação de fato. Casais que vivem separados há anos, mas nunca formalizaram o divórcio, passam a contar com a possibilidade de declarar oficialmente a separação, fixando a data em que cessou a comunicabilidade patrimonial. Essa formalização previne litígios futuros e traz maior segurança em questões patrimoniais, previdenciárias e pessoais.

Advogado obrigatório e reforço da segurança jurídica: A Resolução 571/2024 reafirma que a participação de advogado é obrigatória em todos os atos extrajudiciais de inventário, partilha, divórcio, separação de fato e dissolução de união estável. A presença do profissional é fundamental para garantir o equilíbrio negocial entre as partes, a segurança jurídica das cláusulas pactuadas e a prevenção de conflitos futuros. O advogado atua não apenas como representante técnico, mas também como orientador das partes durante a construção do acordo, assegurando que a vontade expressa na escritura seja válida, informada e protegida contra vícios.

Além disso, nos procedimentos que envolvem menores ou incapazes, a resolução reforça o papel do Ministério Público como fiscal dos direitos indisponíveis. O MP deve analisar previamente os atos e emitir parecer favorável, garantindo que o interesse do incapaz esteja plenamente resguardado. Essa atuação conjunta, advogado e Ministério Público, fortalece a confiabilidade da via extrajudicial e garante que a celeridade desses procedimentos não comprometa a proteção de direitos sensíveis.

Gratuidade para hipossuficientes: A Resolução 571/2024 mantém e reforça a garantia de gratuidade para pessoas hipossuficientes nos procedimentos extrajudiciais, desde que haja comprovação da condição econômica. Isso significa que indivíduos que não têm condições de arcar com os custos do ato notarial, como emolumentos, taxas e demais despesas, podem solicitar a isenção, permitindo que inventários, partilhas, divórcios e outros atos sejam realizados sem ônus financeiro.

A previsão de gratuidade é especialmente importante porque assegura o acesso igualitário à via extrajudicial, que muitas vezes é mais rápida e menos desgastante do que o processo judicial. Ao garantir que a falta de recursos não seja um obstáculo para regularizar situações patrimoniais ou familiares, a resolução fortalece a função social dos cartórios de notas e promove maior inclusão jurídica. Se necessário, o tabelionato poderá solicitar documentos que comprovem a hipossuficiência, seguindo os critérios estabelecidos pela legislação estadual e pelas normas da Corregedoria.

Impactos práticos da Resolução 571/2024: A Resolução 571/2024 gera impactos práticos imediatos. O principal é a redução do tempo para conclusão de inventários, divórcios e dissoluções de união estável, que deixam de passar por longas etapas judiciais e podem ser finalizados em poucas semanas. A via extrajudicial também diminui custos emocionais e financeiros, por ser mais simples, rápida e menos conflitiva.

A norma reforça a segurança jurídica ao padronizar procedimentos e tornar as regras mais claras, evitando interpretações divergentes entre cartórios. Além disso, amplia o protagonismo dos advogados, que passam a conduzir etapas antes restritas ao Judiciário.

Por fim, o conjunto dessas mudanças contribui de maneira decisiva para desafogar o Poder Judiciário. Ao retirar dos tribunais milhares de atos de natureza meramente administrativa, a resolução permite que os magistrados concentrem seus esforços nas demandas que realmente exigem intervenção judicial, aumentando a eficiência e a qualidade da prestação jurisdicional.

A Resolução 571/2024 do CNJ inaugura um ciclo de modernização profunda dos atos extrajudiciais. Ao viabilizar inventários com menores, autorizar a alienação de bens, permitir divórcios com filhos menores, admitir inventários mesmo na presença de testamento e regulamentar a separação de fato, o novo texto simplifica procedimentos, reduz incertezas jurídicas e fortalece a autonomia das partes, desde que haja consenso entre todos os envolvidos. Mais do que atualizar normas, a resolução consolida a desjudicialização como política pública permanente, trazendo mais agilidade, segurança e eficiência para as famílias e para o sistema de justiça como um todo.

Nós, da CLF Advogados, colocamos nossa experiência à disposição para orientar nossos clientes e aplicar essas mudanças com segurança, agilidade e precisão técnica.

Por Joseane Ramos

A Receita Federal, por meio da Nota Técnica 2025.002-RTC, estabeleceu as novas diretrizes para a Nota Fiscal Eletrônica (NF-e) e a Nota Fiscal de Consumidor Eletrônica (NFC-e), adaptando-as à Reforma Tributária.

As mudanças preparam o sistema fiscal para a introdução da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e do Imposto Seletivo (IS). A fase de testes terá início em 1º de janeiro de 2026.

Principais Alterações na Emissão de Notas Fiscais

Para adequar os documentos fiscais à nova realidade tributária, foram implementadas as seguintes modificações:

• Novos Campos de Tributos: Inclusão de campos específicos para informar os valores de IBS e CBS em cada item da nota.
• Código de Classificação Tributária: Criação de um novo código para classificar a situação tributária de cada produto ou serviço.
• Ajustes de Valores: Introdução de finalidades de emissão específicas, como "nota de débito" e "nota de crédito", para permitir ajustes nos valores dos tributos após a emissão original.
• Novos Eventos: Adição de 19 novos eventos para rastreamento e controle, como comunicação de perdas, alteração na previsão de entrega e destinação final de mercadorias.

Cronograma de Implementação

 A transição para o novo modelo seguirá um cronograma faseado para garantir a adaptação de todos os contribuintes:

• Durante 2025: Os ambientes autorizadores da Receita Federal e das Secretarias de Fazenda estaduais finalizarão a adaptação de seus sistemas.
• Janeiro de 2026: Início da fase de testes. Os contribuintes já deverão emitir as notas fiscais com os novos campos, embora, inicialmente, a ausência dessas informações não impedirá a autorização do documento. O ano de 2026 será focado na adaptação operacional, sem o recolhimento efetivo de IBS e CBS.
• Julho de 2026: Pessoas físicas que se tornarem contribuintes dos novos impostos deverão se inscrever no CNPJ.
• A partir de 2027: As novas regras começarão a produzir efeitos tributários para optantes do Simples Nacional e para os demais contribuintes, conforme o cronograma da reforma.

 Como Preparar sua Empresa e evitar riscos futuros

É fundamental que as empresas iniciem o planejamento para adequar seus sistemas de faturamento às novas exigências. Embora 2026 seja um ano de transição, a adaptação prévia é a melhor estratégia para garantir uma transição tranquila, evitando entraves operacionais e inconsistências que possam gerar passivos fiscais no futuro.

Diante dessas mudanças, orientamos que cada empresa consulte seu contador de confiança para verificar os impactos específicos no seu regime tributário e garantir a correta implementação técnica.

Nosso escritório está à disposição para esclarecer dúvidas e auxiliar sua empresa na análise dos aspectos jurídicos dessa transição, garantindo que todas as decisões estejam alinhadas às novas normas.

Referências:

• Nota Técnica 2025.002 v.1.34 - Publicada dia 04/12/2025, disponível em: https://drive.google.com/file/d/1Gf_AoRrgSaYK2b0Qt96tJlkTQYblrLgh/view?usp=sharing

• Lei Complementar nº 214/2025

Por Patrícia Netto

A due diligence imobiliária é um dos procedimentos mais relevantes para garantir segurança e transparência nas negociações envolvendo imóveis. Trata-se de um processo de análise detalhada, conduzido antes da concretização do negócio, cujo objetivo central é identificar riscos, verificar a real situação do bem e assegurar que a transação ocorra de forma lícita, regular e sem surpresas desagradáveis. No contexto atual, em que as transações imobiliárias se tornaram cada vez mais complexas, realizar uma verificação documental não é apenas uma recomendação, mas uma etapa essencial para proteger tanto compradores quanto investidores.

O processo de due diligence envolve uma investigação minuciosa de todos os aspectos que podem impactar o valor, a segurança jurídica e a viabilidade futura do imóvel. A primeira etapa é o levantamento da documentação registral do imóvel, passo fundamental para obter informações cruciais, como hipotecas, penhoras, usufrutos, cláusulas restritivas e disputas possessórias.

É comum que compradores desavisados descubram, somente após a compra, que o bem possui impedimentos que inviabilizam reformas, dificultam financiamentos ou até mesmo impedem a transferência da propriedade.

A regularidade urbanística é um pilar da due diligence. A análise do alinhamento do imóvel com o plano diretor, zoneamento e legislação edilícia permite verificar se a construção está regularizada e se possui alvará de construção e "habite-se".

Muitas edificações, especialmente as mais antigas, apresentam irregularidades que podem comprometer o uso pretendido. Por isso, torna-se indispensável a avaliação prévia para identificar esses problemas antes da assinatura do contrato, oferecendo clareza sobre a viabilidade da aquisição.

Da mesma forma, é essencial a verificação de aspectos ambientais, especialmente em imóveis rurais, industriais, bem como naqueles localizados no litoral ou em áreas de marinha. Essa análise busca identificar restrições legais, passivos ambientais e obrigações impostas por órgãos reguladores, evitando que o comprador assuma, sem saber, responsabilidades que podem gerar custos elevados ou até mesmo limitar o uso da área que se pretende comprar.

Um dos eixos centrais da due diligence envolve a situação fiscal e tributária do imóvel. Débitos de IPTU, contribuições condominiais e taxas municipais são considerados obrigações propter rem, ou seja, acompanham o imóvel. Caso não identificados previamente, eles recaem sobre o novo proprietário, que passa a ser responsável por tais dívidas, mesmo que anteriores à sua aquisição.

A jurisprudência, especialmente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), é consolidada no sentido de que a responsabilidade por esses débitos é do adquirente. Por isso, a verificação da existência de dívidas ou pendências administrativas é indispensável para evitar que o comprador assuma um passivo inesperado.

Além dos aspectos do imóvel, a verificação abrange a avaliação da situação das partes envolvidas, especialmente do vendedor. A análise de certidões judiciais (cíveis, trabalhistas e fiscais) é crucial para garantir que não existam ações ou dívidas capazes de levar o vendedor à insolvência, o que poderia caracterizar fraude à execução.

Caso o vendedor aliene seus bens e isso o reduza à insolvência, a venda do imóvel pode ser posteriormente questionada e até mesmo anulada, colocando o comprador em situação de extrema vulnerabilidade. A obtenção de certidões negativas é um passo fundamental para demonstrar a boa-fé do adquirente e proteger a validade do negócio.

Somado a tudo isso, um dos grandes benefícios da due diligence é o fortalecimento do poder de negociação do comprador. Munido de informações detalhadas, é possível negociar condições mais favoráveis, exigir regularizações prévias ou solicitar reduções no preço.

Fica claro, portanto, que esse procedimento é uma etapa indispensável e exige conhecimento técnico aprofundado nas áreas registral, tributária, urbanística e ambiental. Diante dessa complexidade, contar com uma assessoria jurídica especializada transcende a ideia de custo e se consolida como um investimento estratégico para a segurança do negócio.

O advogado especialista não atua apenas como um revisor de documentos, mas como um parceiro estratégico que identifica riscos ocultos, interpreta nuances da legislação e da jurisprudência e oferece a clareza necessária para uma tomada de decisão informada. Esse suporte qualificado fortalece o poder de negociação do comprador e garante que a aquisição seja concluída com a máxima proteção jurídica, minimizando riscos e assegurando a integridade do patrimônio para o futuro

Por João Andrei Dias

            O georreferenciamento consiste no procedimento técnico de demarcação precisa dos limites de um imóvel, mediante a identificação da sua posição geográfica e a descrição das divisas, características e confrontações.

            Historicamente, as medições imobiliárias eram realizadas por métodos rudimentares e imprecisos, o que frequentemente resultava em inexatidões nas delimitações das propriedades. Com o advento da Lei nº 10.267/2001, instituiu-se o georreferenciamento visando a conferir segurança jurídica e precisão à identificação dos imóveis.

            Inicialmente facultativo, o georreferenciamento transformou-se gradativamente obrigatório, com a fixação de marcos temporais progressivos para a sua exigência. Tais prazos foram estabelecidos com base no tamanho da área do imóvel, tornando-se condição obrigatória para atos de transferência de bens, conforme a seguinte progressão:

            a) área de mais de 500ha, geo obrigatório a partir de 20/11/2008;

b) área de mais de 250ha e até 500ha, geo obrigatório a partir de 20/11/2013;

c) área de mais de 100ha e até 250ha, geo obrigatório a partir de 20/11/2018;

d) área de mais de 25ha e até 100ha, geo obrigatório a partir de 20/11/2023;

            e) área de até 25ha, geo obrigatório a partir de 20/11/2025.

            Com o escalonamento, a obrigatoriedade do para todos os imóveis rurais, independentemente da sua área, ocorreria em novembro de 2025.

            Entretanto, em 22 de outubro de 2025, foi publicado o Decreto nº 12.689/2025, que promoveu a suspensão da obrigatoriedade da certificação do georreferenciamento, prorrogando essa exigência para 2029. Tal alteração, ainda, passou a ser aplicável indistintamente para imóveis de qualquer tamanho.

            Essa modificação repercute diretamente no mercado imobiliário, que vinha enfrentando dificuldades em razão da exigência da certificação, pois a sua elaboração, em muitos casos, tornava-se um obstáculo em razão da burocracia e dos custos elevados.

            A flexibilização da exigência do prazo tende a desobstruir um volume considerável de transações imobiliárias paralisadas, viabilizando as negociações e impulsionando a economia.

Por Rafael Klein

          A aquisição de um imóvel é um negócio jurídico que demanda cautela e segurança jurídica. Os elevados valores que envolvem o mercado imobiliário exigem que o interessado em adquirir um imóvel adote procedimento diligente e cuidadoso, de forma a antecipar riscos e prevenir intercorrências.

         O artigo 65 do Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64) estabelece que os imóveis rurais não serão divididos em frações inferiores ao módulo de propriedade rural. Tal previsão legal é reforçada pela redação do artigo 8º da Lei nº 5.868/72. Em resumo, há dupla vedação legal à constituição de imóveis com metragem inferior ao módulo rural local.

        Módulo de propriedade rural é o termo empregado pelo legislador para descrever o menor tamanho de gleba localizada em área rural passível de desmembramento regular ou regularizável.

          Os dispositivos consagram o princípio do combate ao minifúndio, que tem por escopo evitar a fragmentação excessiva de terras – um dos objetivos positivados no Estatuto da Terra.

         Ao adquirir um imóvel em área rural com metragem inferior ao módulo rural, o interessado não poderá obter a matrícula individualizada em seu nome.

      Neste ponto, vale ressaltar que é a matrícula o documento que garante a propriedade ao adquirente do imóvel. Os demais documentos firmados pelas partes (contratos, instrumentos, termos, ajustes, pactos e até mesmo a escritura pública), ainda que tenham valor probatório, não conferem ao detentor a propriedade do bem.

     É muito comum que anúncios de terrenos com metragens inferiores ao módulo rural mencionem a existência de matrícula em condomínio. A expressão pode induzir o interessado, se mal assessorado, a adquirir uma fração ideal de um todo maior.

         Na prática, se instaura o que o direito chama de condomínio, que significa a propriedade do bem dividida em frações entre os condôminos. Dito em mais simples palavras, todos os condôminos são, simultaneamente, proprietários do bem.

         Levando todas essas considerações em mente, o papel do advogado inicia antes mesmo da elaboração do contrato. O amparo jurídico adequado possibilita ao interessado esquivar-se de propostas não vantajosas, localizar melhores oportunidades e garantir estabilidade e segurança jurídica nas operações imobiliárias.

          Após a escolha do imóvel, o advogado também auxilia na elaboração da minuta do contrato, protegendo os interesses do cliente e evitando cláusulas que possam impactar negativamente as suas pretensões, antecipando riscos e prevenindo futuros percalços.

          Em resumo, a assessoria jurídica competente proporciona a mitigação dos riscos do negócio, sinalização de propostas não proveitosas, estabilidade e segurança jurídica e proteção contratual.

Referências:

• Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64 – art. 65)

• Lei nº 5.868/72 – art. 8º

Por Alexandre Luís da Silva Júnior

A recente publicação do Decreto nº 12.712/2025 é um marco regulatório que visa sanar distorções no mercado de auxílio-alimentação e refeição. No entanto, ele impõe novas responsabilidades e riscos aos empregadores que dependem do PAT (Programa de Alimentação do Trabalhador) para fornecer o benefício com a segurança jurídica e fiscal necessária.

Diante de tal contexto, importante alertar sobre as novas regras que, se violadas pelas facilitadoras ou pelas empresas beneficiárias, podem resultar na descaracterização do benefício, transformando-o em salário e gerando autuações fiscais.

A principal razão pela qual a empresa adere ao PAT é garantir que o auxílio-alimentação e o auxílio-refeição sejam considerados verbas indenizatórias e não salariais.

Contudo, se o benefício for desvirtuado, ele perde a proteção legal e a empresa será cobrada por:

1. INSS (Contribuição Previdenciária): Incidência sobre o valor do benefício.
2. FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço): Incidência sobre o valor do benefício.
3. Encargos Trabalhistas: ao exemplo de repercussões em gratificação natalina (13º salário), férias e aviso prévio.

O novo Decreto reforça as vedações para proteger a finalidade do PAT e responsabiliza o empregador por irregularidades (Art. 174, § 6º).

Destaca-se que o Decreto ataca o uso do cartão-benefício como plataforma multifuncional, proibindo expressamente a vinculação do auxílio-alimentação/refeição a outros benefícios, conforme o artigo 3º:

• Art. 3º  São vedados quaisquer benefícios vinculados à saúde do trabalhador que não estejam diretamente relacionados à saúde e à segurança alimentar e nutricional proporcionada pelo benefício, como serviços ou produtos relativos a atividades físicas, esportes, lazer, planos de assistência à saúde, estéticos, cursos de qualificação, condições de financiamento ou de crédito, ou similares.

Portanto, importante que a operadora contratada não combine o fornecimento do Vale-Alimentação/Refeição com qualquer outra vantagem (ex: acesso a academias, crédito consignado, cashback). Essa prática expõe a empresa ao risco de ter todo o auxílio-alimentação considerado salário in natura pela fiscalização.

O Decreto também proíbe que a facilitadora ofereça qualquer tipo de deságio ou desconto sobre o valor contratado para a empresa beneficiária.

Assim, na hipótese caso a empresa estar sendo beneficiada com descontos significativos ou condições comerciais atrativas na contratação da facilitadora (além da mera taxa de administração), essa prática pode ser interpretada pela fiscalização como um desvirtuamento. O empregador estaria se beneficiando economicamente da transação, e não apenas visando a alimentação do trabalhador, o que quebra a natureza indenizatória do PAT. Revise todos os contratos que prevejam rebates, cashback ou descontos sobre o valor carregado.

O Decreto também impõe um rigoroso cronograma para que as facilitadoras se adequem quanto a taxas, prazo de liquidação e interoperabilidade.

• A falta de cumprimento por parte da facilitadora pode levar ao cancelamento do registro no PAT (Art. 182-F, § 2º).
• Se a empresa contratar uma facilitadora irregular ou descredenciada, você também estará incorrendo em irregularidade na execução do PAT.

A sugestão de ação de prevenção para as empresas é exigir, por escrito, de suas operadoras atuais:

1. Uma declaração de conformidade com o Decreto nº 12.712/2025.
2. O plano de adequação aos prazos de interoperabilidade e limites de taxas.
3. Garantias contratuais de que não praticarão desvios de finalidade ou descontos que possam prejudicar o status indenizatório do benefício fornecido à sua equipe.

O novo Decreto exige uma postura proativa do empregador na escolha e monitoramento da sua facilitadora. Lembrando que o controle de passivo fiscal e trabalhista da empresa depende da adesão estrita à finalidade alimentar do PAT.

Recomendamos a revisão dos contratos e das ofertas de benefícios vinculadas. A CLF Advogados Associados fica à disposição para auditar seus acordos atuais e orientar sobre a escolha de parceiros em total conformidade com a nova legislação.